2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나
신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.


아파트에 거주하고 있는 이보람 씨는 전원생활을 영위하기 위해 출퇴근이 가능한 도식 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입하였다.
농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 상황이다.
이보람 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 한다.
이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?

대도시에서 아파트생활을 하는 많은 사람들은 나중에 여유가 생기거나 직장이나 사업에서 은퇴를 하게 되면 한적한 곳에서 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 있으며, 이를 실현하기 위해 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들도 많이 있다.
이와같이 꿈을 실현하기 위해 미리 준비하는 것은 바람직한 일이지만, 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문이다. 이런 경우에는 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 안 낼 수도 있다.
세법을 적용할 때 국내에 두 개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축할 때에는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대2주택으로 본다. 따라서 이보람 씨의 경우 1세대1주택자이고 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 농가주택을 헐어버리고 새로운 주택을 신축하여 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 아파트 양도분에 대해서 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.
농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증해야 하는 번거룸이 없기 때문이다.