소형주택 등은 중과세 배제
1세대 3주택 이상은 실거래가로 양도세 과세


1세대 3주택 이상 양도세 중과제도는 지난해「10.29 주택시장 안정화 대책」의 일환으로 도입되었으나, 올해 1년동안 유예기간을 두어 2003년말 현재 1세대 3주택 이상 보유자가 올해 안에 새로운 주택을 취득하지 않고 기존주택을 양도하면 중과세를 적용하지 않아 왔다.
최근 보유세제 개편과 관련하여 내년에도 유예가 필요하다는 의견이 있었으나, 정부는 올해말로 유예기간을 종료하고 내년부터 본격 시행하기로 하였다.
1세대 3주택 이상 양도소득세 중과제도는 1세대가 주택을 3채 이상 보유하다가 양도할 경우 보유기간에 관계없이 60%의 양도소득세율을 적용하는 것으로 장기보유특별공제 혜택도 배제된다.
3주택 이상인지를 판정할 때 대상이 되는 주택은 △수도권(서울, 경기, 인천) 또는 광역시(군·읍·면지역 제외)에 소재하거나 △ 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택이다.
오피스텔·상가 등을 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 계산되며, 공동상속 받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 간주된다.
1세대 3주택 이상이라도 2003년말 이전에 취득한 주택으로서 양도 당시 기준시가가 4천만원 이하이고 전용면적 18평 이하인 소형주택(주거용 오피스텔은 제외)은 중과세가 배제된다.
또한, △장기임대주택, △장기사원용주택, △문화재주택, △조세특례제한법에 따라 양도소득세 감면대상인 장기임대주택·신축주택 등도 중과세 배제 대상이다.
재경부는 전국의 주택보유 현황을 분석한 결과 1세대 3주택 이상 소유자들이 갖고 있는 주택이 수도권과 광역시에 311만채에 달하나, 중과대상 배제 주택 수를 감안하면 약 30∼40만채가 양도세 중과 대상에 해당할 것으로 추정하고 있다.
한편, 양도세 중과세가 배제되더라도 1세대 3주택 이상 보유자가 양도하는 주택은 중과세 여부와 상관없이 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고해야 한다.