대출기관 따라 운용내용 달라


본인자금으로 집을 마련할 수 있다면 금상첨화이지만 그렇지 못한 경우 타인에게서 돈을 빌리거나 금융기관을 활용해 부족자금을 충당할 것이다. 금융기관에서 대출받을 경우 정책(투기과열지구 등)에 따라 대출할 수 있는 비율이 다르지만 그외 소액보증금이라 하여 본인이 대출받을 수 있는 금액에서 지역에 따라 방 1개에 1200만~1600만원씩 공제한 후 받을 수 있다.
왜 소액보증금이라하여 방 수를 공제할까?
우선 소액보증금에 대해 알아보자. 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 주택임대차보호법이 제정됐다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자·기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다.
따라서 금융기관이 주택담보대출을 위한 담보가치를 산출하면서 주택의 감정평가액에서 선순위 임차보증금과 소액임차보증금을 공제하는 이유는 주택임대차보호법에서 정하는 바에 따라 대항력을 갖춘 선순위 임차인이나 소액임차인은 그 임차보증금 전액을 선순위로 배당받게 되는 반면 담보권자인 금융기관은 그만큼 배당을 받지 못하기 때문이다.
소액임차인의 최우선 변제권은 임대보증금이 소액인 경우, 임차인이 임차주택(대지포함)에 대해 경매신청 기입등기가 있기 전에 대항요건(주민등록전입 + 입주)을 갖추었다면 경매나 공매시 경락금의 2분의 1 이내에서 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선 변제받을 수 있다.
이러한 소액보증금은 금융당국의 지도에 따라 각 은행에서 도입하고 있으며 은행마다 구체적인 운용 내용은 조금씩 달라 모기지론이 아닌 일반 주택담보대출의 경우 아파트·연립·다세대·단독주택 구분없이 똑같은 공제 비율을 적용하기도 한다.