저는 갑 소유 주택을 보증금 3500만원에 2년 기간으로 임차하여 입주하였으나, 주민등록전입신고는 입주 후 1개월이 지나서야 하였습니다. 그런데 전입신고 후 혹시나 하고 건물등기부등본을 떼어보니 저의 입주 후 전입신고 전에 채권최고액 5000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 위 주택이 경매된다면 저는 임차권을 경락인에게 주장할 수 있는지요?

A 전입신고 후 보호…경락인에 대한 대항력 없어
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그리고 판례는 “인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선 시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다”고 하였습니다.
따라서, 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 그 효력이 있으므로 귀하의 경우 주민등록전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
그런데 위 사안에서 저당권의 설정등기는 귀하가 주민등록 전입신고를 마치기 전(대항요건을 갖추기 전)에 이미 경료되었으므로 귀하는 경락인에 대하여 대항력을 주장할 수 없다고 할 것입니다.