공부상 또하나의 건물을 소유하고 있다면?


아파트 한채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동은 거주하던 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대1주택 비과세대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 않았다. 그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 45백만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다. 건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다. 이런 경우에는 어떻게 해야 구제를 받을 수 있을까?
■주택의 판정
1세대1주택에서 주택이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 거주용으로 사용하는지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서, 아파트를 양도한 것은 1세대1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.
■사실의 입증
세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다. 그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.
·임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록등본, 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세신고서 사본, 임차인 및 인근주민의 인우보증서, 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산 임대공급가액명세서, 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류
■절세방안
위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.
※공부(公簿) : 관공서에서 작성, 비치하고 있는 장부로서, 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록표등본 등을 말함.