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▒ 부동산 세무 상식

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▒ 중개사고 구제 방법

     분쟁해결 방법



▶ 부동산 양도신고

부동산을 팔 때 양도소득세 신고납부와는 별도로 부동산 양도 신고를 주소지 관할 세무서장에게 하여 부동산 양도 신고확인서를 발부 받아 양수자에게 등기권리증과 함께 넘겨 줌으로써 양수자는 이 서류(필수서류)가 있어야 부동산 소유권 이전등기가 가능하다.

이 서류는 부동산 매매계약을 하면 잔금을 받기 전에 양도인이 발급 받아 잔금을 청산할 때 등기권리증, 인감서류 등과 함께 맞바꾸는 것이 현재 관례로 되고 있다.

부동산 양도신고를 할 때에는 계약서와 등기부등본 그리고 토지대장, 건축물 관리대장 등을 함께 제출해야 한다.

특히 주의할 점은 부동산 양도신고를 하면 세무서장은 부동산 양도 신고확인서를 발급하여 주는데, 이 때 양도소득세를 계산한 "안내서"를 함께 발급 해 준다. 이 안내서에 의하여 납부하면, 납부할 양도세액 15%의 자진신고납부세액 공제를 받을 수 있다.

그러나, 부동산 양도신고를 하지 아니하여도 등기가 되는 경우가 있는데, 등기상 취득일로부터 양도일 까지 3년 이상 보유한 부동산은 부동산 양도 신고확인서가 없어도 등기는 된다. 그러나 예정신고 납부세액 공제는 10% 밖에 공제받지 못하기 때문에 15%의 세액공제를 받기 위해서는 부동산 양도신고를 할 필요가 있다.

위임장 - 부동산양도 신고를 타인에게 위임하여 부동산양도 신고확인서를 발급 받을 수 있는데, 세무사나, 법무사에게 위임하여 처리하는 것이 관례로 되어있다.

기타 계약서 작성시에 인지세를 다음과 같이 내야 한다.

▶ 아파트를 팔때 양도소득세 신고요령

부동산을 팔았다면 양도자는 다음의 두 가지 유형 중 하나에 속하게 된다.

㉠ 양도세 비과세에 해당되는 경우
㉡ 양도세 과세에 해당되는 경우

양도세 비과세에 해당되는 경우란?
1세대1주택으로써 3년이상 부동산을 보유한 후 양도하는 경우(99년 취득분은 1년 이상 보유) 등에 해당하면 양도소득세가 비과세 되기 때문에 신고할 필요가 없다. 그러나 고급주택은 3년이상 보유하더라도 5억원이상 초과부분의 양도차액에 대해서는 과세한다.

◎고급주택의 요건
-단독 : ①과세시가 표준액이 200만 이상이고 연건평이 80평이상 5억 초과
          ②대지 150평이상 5억 초과
-공동주택 ; 전용면적 50평 이상 5억 초과
-시설 : 엘리베이터, 에스컬레이터, 67㎡이상의 수영장 보유주택

과세시가
양도세 과세에 해당되는 것 이외에는 양도세 과세에 해당되는 바 반드시 거래일이 속하는 달의 다음달 말일까지 주소지 관할 세무서장에게 예정신고납부를 하여야 하고 이 기간까지 신고 납부하지 못한 자는 익년도 5월 말일까지 확정신고 납부를 하여야 한다.

㉠ 예정신고 납부를 하는 경우는 납부한 세액의 10%의 공제를 하여 준다.
㉡ 예정신고 기간을 경과하면 10%의 공제를 할 수 없다.
㉢ 확정신고 기간을 경과하면 20%의 가산세를 더 물게 된다.

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