▒ 계약시 유의사항
 계약시 필수 상식 |
| 계약서 작성시 유의사항 |
| 등기이전시 필요한 서류 |
| 부동산 등기 |
| 부동산 매매시 사기를 당하지 않으려면... |
▒ 부동산 세무 상식
| 부동산 살 때 |
| 부동산 팔 때 |
| 양도소득세 |
▒ 중개사고 구제 방법
| 분쟁해결 방법 |
집이나 토지 등 부동산을 매매할 때 가장 큰 세금부담은 뭐니뭐니해도 양도소득세다.
양도소득세율은 과세표준(양도차익에서 각종 공제를 뺀 금액)의 20~65%에 달한다. 부동산의 가격이 비쌀수록 차익이 많을수록 세금부담은 수천만~수억원이 될 수도 있다.
정부는 부동산 경기 활성화 등 정책적인 필요에 의해 양도소득세를 면제해주는 경우가 종종 있다. 비과세 요건을 알아두고 그 요건에 맞춰서 주택을 사고 팔면 적지 않은 세금을 아낄 수 있다.
일반적으로 가장 많이 알려진 비과세 요건이 바로 '1가구 1주택'이다. 생계를 같이 하는 한 세대가 집 한채 만을 3년 이상 보유했으면 양도소득세를 내지 않는 것이다.
언뜻 보면 간단한 것 같지만 요건을 자세히 들여다보면 기억해둬야 할 사항들이 아주 많다.
▶ 부동산 거래 사고가 발생했을 때는 이렇게 해결하세요.
중개사고가 발생했을 때 분쟁을 해결할 수 있는 방법은 쌍방합의, 분쟁조정위원회의 조정, 민사소송 등 세 가지이다.
그중 가장 빠르고 간편한 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다.
합의가 이루어지지 않으면 중개업분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 민사소송을 내야 한다. 중개업분쟁조정위원회는 소비자와 중개업자간의 분쟁을 조정·처리하기 위하여 각 구청이 운영하고 있는 곳으로 과다한 중개수수료 등의 문제를 해결할 수 있는 가장 적당한 곳이다.
공인중개사와 합의가 이루어지거나 중개업분쟁조정위원회의 조정을 받아들인다면 손해배상합의서를 허가관청에 제출해 공제금 지급 사유 발생 확인 신청을 한다. 소송의 경우 법원이 확정한 판결문이 신청서를 대신한다. 신청을 받은 허가 관청이 공제금 지급 사유발생 확인서를 중개업자의 업무를 보증하고 있는 기관(공제조합, 보증보험회사, 공탁기관)으로 발급하면 비로소 손해배상을 받을 수 있다.
소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 중개법인의 경우 5000만원, 공인중개사나 중개인은 2000만원 선이다. 손해액이 이보다 클 경우에는 별도로 법적 절차를 밟아 공인중개사로부터 직접 받아내야 한다.
만일 공인중개사가 보증보험이나 공제에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무런 소용이 없다. 따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소의 벽에 걸린 업무보증서를 반드시 확인하고 계약서를 작성한 후에는 업무보증서 사본을 받아두는 게 좋다. 만에 하나 중개사고가 생겨 법원에 소송을 제기하려면 업무보증서가 소명자료로 필요하기 때문이다.
▶ 다음과 같은 부동산중개사고 판례를 알아두면 좋을 것이다.
①세입자가 임대차계약 전에 직접 등기부등본을 열람하는 등 소유권을 확인하지 않고 입주했다가 전세금을 돌려받지 못한 경우, 세입자 본인과 부동산 중개업자가 각각 50%씩 과실 책임을 져야 한다. (서울 민사지법 항소 4부. 1994.11.12일 판결)
②부동산중개업자가 아파트 당첨권에 대한 매매를 알선하는 것은 위법이 아니다.(대법원 형사 3부. 1990.4.28) 따라서 분양권 없는 딱지를 확인도 하지 않고 중개업자를 통해 구입했다면 구입자가 80%의 책임을 져야 한다.(서울 고법 민사9부. 1994.11.30)
③부동산 중개인이 법정 수수료보다 많은 중개료를 받았을 경우 비록 사전에 손님과 합의 과정을 거쳤더라도 위법으로 인정, 벌금 150만원 부과 (서울 지법 1995.6.3)
④매도자와 중개인 등이 서로 짜고 매도 의뢰 가액을 숨긴 채 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 불법이다.(대법원 1991.12.24)
▶ 부동산거래사고 발생시 고발 단체
한국소비자연맹 고발실 : 795 -1042
YMCA고발센터 : 779 -7566
YMCA시민중계실 : 733 - 3181