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집이나 토지 등 부동산을 매매할 때 가장 큰 세금부담은 뭐니뭐니해도 양도소득세다.
양도소득세율은 과세표준(양도차익에서 각종 공제를 뺀 금액)의 20~65%에 달한다. 부동산의 가격이 비쌀수록 차익이 많을수록 세금부담은 수천만~수억원이 될 수도 있다.
정부는 부동산 경기 활성화 등 정책적인 필요에 의해 양도소득세를 면제해주는 경우가 종종 있다. 비과세 요건을 알아두고 그 요건에 맞춰서 주택을 사고 팔면 적지 않은 세금을 아낄 수 있다.
일반적으로 가장 많이 알려진 비과세 요건이 바로 '1가구 1주택'이다. 생계를 같이 하는 한 세대가 집 한채 만을 3년 이상 보유했으면 양도소득세를 내지 않는 것이다.
언뜻 보면 간단한 것 같지만 요건을 자세히 들여다보면 기억해둬야 할 사항들이 아주 많다.

▶ 양도 및 취득가액

1. 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하며 예외적인 경우 실지거래가격으로 한다.

- 토지는 개별공시지가, 건물은 지방세과세시가표준액에 의한다. 단, 지정지역의 경우는 국세청장이 정한 기준시가에 의한다. (아파트, 연립은 기준시가 적용)

2. 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정방법

- 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액과 납세지 세무서장이 2곳 이상의 감정기관에 의뢰하여 당해 토지에 대해 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 참작하여 평가한 가액으로 산정할 수 있다.

3. 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우

(1) 납세자가 실지거래가액으로 신고한 경우
(2) 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 경우
(3) 미등기 양도하거나 부동산을 취득한 후 1년 이내에 양도(단기양도)한 경우 등

▶ 양도소득세의 계산

1. 양도소득세는 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산한다.

1) 양도소득금액 = {양도차익} - {장기보유특별공제 + 양도소득기본공제}
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

2) 세 율

(1) 2년 이상 보유자산
- 3,000만원 이하 : 세율 20%, 누진공제 0
- 6,000만원 이하 : 세율 30%, 누진공제 300만원
- 6,000만원 초과 : 세율 40%, 누진공제 900만원

(2) 2년 미만 보유자산 : 세율 40%, 누진공제 0

(3) 미등기 전매자산 : 세율 65%, 누진공제 0

(4) 상장주식 및 출자지분 : 세율 20%, 누진공제 0

2. 산출세액 = 양도소득 * 세율

3. 지방세인 주민세는 양도소득세액의 10%가 부과된다.

▶ 양도 및 취득 시기

1. 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날(잔금일)이다.

(1) 대금을 청산한 날이 분명하지 아니할 때에는 매매계약서상의 잔금지급약정일
(2) 잔금지급약정일을 확인할 수 없거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1개월이 초과되는 경우에는 등기접수일로 한다.
(3) 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기나 등록을 먼저 한 경우에는 등기부등본에 기재된 등기접수일로 한다.
▶ 필요 경비

1) 필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용으로서 다음과 같이 계산한다.

(1) 기준시가로 신고한 경우는
- 토지 : 개별공시지가의 3%
- 건물(일반지역내) : 취득세 시가표준액의 10%
- 지정지역내 토지, 건물 : 국세청 기준시가의 3%

(2) 실지거래가액으로 신고한 경우

-매입부대비용, 취득세,등록세,중개수수료,설비비와 개량비, 자본적 지출 (증권거래세, 채권매각차손, 계약서작성비, 공증비, 인지대, 소개비등)및 기타 양도비용 (용도변경비, 수익자부담금, 개발부담금, 장애물철거비, 시방사업비, 부대설비설치비, 확장,증설비)등

▶ 각종 공제 내용

1. 양도소득세 기본공제 : 연간 250만원
2. 장기보유 특별공제

(1) 3년 이상 ~ 5년 미만 : 양도차익의 10%
(2) 5년 이상 ~ 10년 미만 : 양도차익의 15%
(3) 10년 이상 : 양도차익의 30%

▶ 3년이상 보유하지 않아도 소득세를 안내는 경우

1) 99년중 주택을 구입, 1년 이상만 갖고 있으면 양도소득세 부과대상에서 빠진다.
(특별감면 - 99년말까지 한시적 적용)
99년 말까지 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우에도 마찬가지다.
2) 질병으로 1년이상 요양해야 하거나 취학 근무지 변경 등의 사정으로 세대원 모두가 다른 지역으로 이사가야 할 경우 1년 이상만 살았어도 양도소득세를 물지 않는다.
3) 세대원 모두가 해외로 이민갈 때도 비과세다.
4) 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사하기 위해 재개발 사업기간 동안 일시적으로 취득, 거주했던 집을 파는 등의 경우도 양도소득세를 내지 않아도된다.

▶ 1가구 1주택이라도 양도 소득세를 내야하는 경우

등기이전을 하지 않은 채 파는 이른바 '미등기 전매'를 해 차익을 얻으면 양도소득세를 물어야 한다.
미등기 전매는 불법인 만큼 세율도 매우 높다.
과세 표준의 65%가 부과된다. 다만 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기 전매로 간주하지 않는다.
1가구 1주택 요건만 갖추면 세금을 물지 않아도 된다.
주택이 고급주택이면 양도소득세가 부과된다. 단독주택은 지방세법상의 과세싯가 표준액이 2천만원 이상이고 매매 가격이 5억원 이상이며 주택의 연면적 (지하주택 포함)이 80평이상이거나 토지 연면적이 1백50평이상인 것이 고급주택으로 분류된다.
공동주택은 주택의 전용 면적이 50평 이상이고 매매가격이 5억원 이상이면 고급주택에 속한다. 콘도미니엄과 오피스텔은 주택이 아니므로 어떤 경우에도 양도소득세를 내야한다.

▶ 1가구 2주택이라도 양도 소득세를 내지 않는 경우

1) 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 갖고 있는 세대가 이사가기 위해 새 집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔면 세금을 내지 않는다.
2) 또 집 한 채를 가진 사람이 상속으로 1가구 2주택이 됐으면 상속받은 주택은 언제 팔든 상관없이 비과세대상이다.
3) 한울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있었으면 세금을 내지 않아도 된다.
4) 양도소득세가 나오지 않는 1주택을 팔았는데 집을 산 사람이 등기이전을 하지 않는 바람에 1가구 2주택이 된 경우도 세금을 안낼 수 있다.
이 때에는 매매계약서 등을 제시해 그 주택을 팔았다는 사실을 관할 세무서에 확인 시켜주면 된다.

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