▒ 임대차 계약시 주의사항

     주택 전/월세 계약절차

▒ 임차 안전 사전 분석

     임차안전 진단

▒ 임대차보호법

     주택 임대차 보호안내
     임차권 등기 명령제
     보증금 제때 돌려받기
     기간 전 이사가려면
     주택임대차와 일반임대차의 차이



▶ 계약전

☞ 법원 등기과나 등기소에서 토지,건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 아래 사항을 확인한다.

등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다.

등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.

등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부 확인한다.

등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세 보증금등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 판단한다.

전/월세 계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.

☞ 구청 민원실에 가서 해당부동산의 건축물 관리 대상 및 도시계획 확인원을 발급받아 무허가 건물여부, 과세완납여부, 도시계획 사항 등을 확인한다.

▶ 계약을 체결하실 때

☞ 발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인합니다.
☞ 만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인합니다.
☞ 위임장에 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.

▶ 계약서를 작성하실 때

☞ 계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용합니다.

☞ 계약서에 명시할 것:

1.부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
2.계약내용란에 계약금,중고금,잔금 및 기일
3.인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인

☞ 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 것

1.계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
2.잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
3.잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
4.계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
5.각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

대금을 수수할 때는 영수증을 필히 받아둡니다.

☞ 영수증에 명시할 것 : 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항 확인
☞ 계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일. 잔금 지불 당일 확인 확정일자인 수령(전세계약서 지참)
☞ 계약체결 후 전입신고와 동시에 관할 동사무소에서 받아둠.
▶ 부동산등기시 준비서류

☞ 매매에 의한 소유권 이전등기

① 매도인의 구비서류 - 매도용 인감증명 1통(매수인 성명,주소,주민등록 기재),주민등록등본1통, 등기권리증,인감도장
② 매수인 구비서류 - 주민등록등본 1통, 도장(막도장무방),토지대장1통,건축물 관리대장 1통,공시지가 확인원 1통
③ 부동산 양도신고 대상인 경우 - 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통, 매매계약서 1통, 토지대장 1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통
④ 토지거래 신고 또는 허가대상인 경우 - 토지대장, 공시지가 확인원, 매매계약서

☞ 전세권 설정등기

① 전세권설정자(소유자)의 구비서류 - 인감증명(일반용) 1통, 인감도장, 등기권리증
② 전세권자의 구비서류 - 주민등록등본 1통, 도장(막도장 가능) ☞ 소유권 이전청구권 가등기, 근저당 설정등기

전세권 설정 등기의 구비서류와 동일함.

☞ 증여에 의한 소유권 이전등기

매매로 인한 소유권 이전 등기와 동일함(단 인감증명은 일반용)

☞ 상속에 의한 소유권 이전등기

① 피상속인(망인)관련 구비서류 - 말소된 주민등록등본 1통, 제적등본 1통, 등기권리증
② 상속인 관련 구비서류 - 각 상속인의 주민등록등본 1통, 호적등본 1통, 인감증명 1통, 인감도장, 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인원
③ 기타 : 대습상속, 상속인이 미성년자일 경우, 사망일에 따른 상속인 적격 여하에 의해 상이함.

▶ 계약 후

☞ 등기부 등본 확인&확정일자인

☞ 계약 체결 후 중도금, 잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지를 확인한다.

☞ 주민등록등본 1통과 임대차 전/월세 계약서 원본을 관할 등기소 서무과에 제출하여 확정일자인을 받는다.

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