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▶ 임차권 등기 명령제

1999년 1월 주택 임대차보호법이 개정되면서 도입된 임차권 등기명령제는 IMF라는 특수상황 아래서 제때에 보증금을 못받아 이사가지 못하는 문제가 발생함에 따라 마련되었다.

전세가가 떨어져 떨어진 가격에 내놓으면 집주인이 그 차액을 마련해 보태어 임차인에게 내줘야 하기 때문에 경제사정이 어려워진 많은 임대인들이 전세값을 내려 내놓으려 하지 않고, 또 전세가를 내려 내 놓는다 해도 수요가 크게 줄어들어 쉽사리 새 임차인을 구하기가 어렵게 되어 기존 임차인은 제때에 이사를 갈 수가 없었던 것이다. 보증금을 받기 전에 집을 비워주고 이사가면 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문이다.

이런 문제를 해결하기 위해 정부는 민법상의 임차권등기에 주택 임대차 보호법상의 대항력과 우선변제권 기능을 부가시키는 법개정을 서둘게 되었다. 이 개정으로 임차인은 기간이 만료된 뒤 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지할 수 있게 돼 배당과정에 참가하는데 지장이 없게 되었다. 만일 대항력 또는 우선변제권이 없었다면 등기한 시점부터 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.

임차권을 등기하는 방법은 두가지가 있다. 우선은 임대인의 협조로 등기소에 직접 등기를 신청하는 것이다. 이때 등기신청서에는 ①주민등록을 마친 날 ②임차주택을 점유한 날 ③임대차 계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함)을 첨부해야 한다.

이것이 가장 바람직하지만 임대인이 등기해 주기를 거절하는 경우가 사실상 많다. 이런 현실을 감안해 임차인이 임의로 법원에 임차권 등기명령을 신청하는 제도를 마련했다. 신청은 임대인의 동의없이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원 지원 또는 시·군법원에 하면 된다. 신청 때에는 주민등록 등본, 건물 등기부등본, 임대차 계약서사본, 임차권 등기용 등록세 영수증을 첨부해야 한다.
법원이 이를 받아들이면 1~2주 내에 임차권 등기명령을 내리고 직권으로 임차주택 등기부에 임차권을 등기해준다.

임차권 등기명령 신청은 이처럼 ①기간이 만료되고 ②보증금을 못받은 채 불가피하게 이사가야 할 일이 생겼으며 ③임대인이 임차권등기를 해주지 않는 세가지 상황이 발생하였을 때 보증금 받을 권리를 보존해 두기 위해 쓰는 비상수단인 셈이다.

임차권등기를 이용하는 것은 몇가지 문제점이 따른다는 것을 고려해야 한다. 우선은 보증금을 돌려받지 않고도 이사갈 주택을 마련할 수 있을 만큼 경제적 여유가 있을 때에만 임차권등기를 이용할 수 있을 것이라는 점이다.
또 무엇보다도 임차권 등기를 해두면 새 임차인을 구하기가 어려워져 그만큼 보증금을 돌려받기가 어려워진다. 임차권등기가 된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금 중 일정액 최우선 변제권을 인정받을 수 없고, 또 소액임차인이 아니더라도 임차권등기가 된 주택을 임차할 사람을 구하기는 쉽지 않을 것이기 때문이다. 또 등기가 안되는 무허가 주택이나 미등기 주택에는 임차권등기도 할 수 없다. 따라서 불가피한 경우가 아니라면 임차주택에 계속 살면서 보증금 반환을 위해 노력하는 것이 바람직하다.

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