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계약기간이 만료되었을 때 생기는 문제는 '보증금을 제때에 돌려받을 수 있느냐'이다.
계약을 연장해 살 때에는 보증금 등의 계약조건을 변경하거나 그대로 연장하면 되므로 큰 문제가 없지만 만료 즉시, 또는 가급적 빠른 시일 내에 이사를 가야한다면 보증금을 돌려받는 것이 지상 과제가 될 것이다. 개정된 임대차 보호법에 따라 계약기간 끝난 후 보증금을 돌려받는 요령을 알아보기로 한다.

▶ 급히 이사가야 할 경우 - 임차권등기

만료 1개월 전까지 주인에게 만기때 이사가겠다는 뜻을 알린 후, 만기일이 지나도록 보증금을 돌려받지 못하면 주인에게 요청해 임차권 등기를 해두고 이사간다. 임차권 등기를 하면 나중에 주인이나 경매를 통해 보증금을 받을 때까지 기존에 갖고 있던 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지된다.
주인이 등기를 거절하면 법원에 임차권 등기 명령을 신청한다. 1,2주내 등기된 것을 확인한 뒤 이사가면된다.

▶ 당장 이사가지 않아도 될 경우

만기가 되면 집이 다른 사람에게 나가는 것과 관계없이 임대인은 보증금을 내줘야 하지만 다른 임차인을 구한 후 주는 것이 관행이므로 다른 임차인을 구하지 못하고 있는 주인의 입장도 이해하여 대화로 문제를 해결하도록 노력하는 것이 최선이다. 즉 보증금을 내려 다른 임차인을 빨리 구하고, 그 차액은 주택은행의 보증금 반환 대출을 이용하도록 설득하는 것이다.
1,2년정도 계약을 연장해 살면서 전세시장이 호전되기를 기다려 보는 것도 방법이 될 수 있다.
집주인이 납득할만한 조치를 취하지 않아 더이상 보증금 받기가 어렵게 되었다고 판단되면 다음과 같은 법적인 제도를 이용할 수 있다. 대개 보증금 반환 소송과 경매를 먼저 생각하기 쉬우나 이는 많은 시간과 비용이 드므로 최후의 수단으로 생각해야 한다.

① 내용증명: 집주인에게 보증금 반환을 요청하는 편지를 작성해 우체국에서 내용증명으로 우송한다. 내용증명은 아래의 법적 조치를 취할 때 증빙서류로 이용된다.

② 약속어음: 주인이 언제까지 주겠다고 하면 이를 확실히 하기 위해 약속어음을 만들어 달라고 요청해 본다. 약속어음은 공증사무소에 집주인과 같이 가 만들 수 있으며, 기간내 이행하지 않으면 강제집행이 가능하다.

③ 지급명령: 약속어음을 해주지 않으면 독촉의 수단으로서 법원에 지급명령을 신청하는 방법이 있다. 판사가 서면심리로 지급명령을 내린 후 2주 내에 집주인이 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되며 명령기한이 지나도록 안주면 판결과 같은 효력으로 강제집행을 할 수 있다. 집주인이 이의신청을 하면 소송으로 전환된다.

④ 민사조정: 민사조정은 판사의 중재로 임대인과 타협으로 문제를 푸는 제도이므로 임차인이 일방적으로 법원의 명령을 받아내는 지급명령보다 바람직하다고 할 수 있다.
법원에 신청서가 제출되면 1,2주내에 조정기일이 정해지고 조정이 합의되면 확정판결과 같은 효력을 갖게 된다. 즉 조정내용대로 집주인이 이행하지 않으면 강제집행을 할 수 있다. 조정이 안되더라도 판사가 임의로 조정과 같은 결정을 내릴 수도 있다.
결정을 내린 경우에도 양 당사자가 2주일 내에 이의를 신청하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 갖는다.
만일 조정이 이뤄지지 않거나 판사의 결정에 이의를 신청하면 소송으로 넘어가게 된다. 민사조정 신청은 관할 법원에 신청서를 작성하고 증거서류로서 임대차계약서와 내용증명의 사본을 첨부하면 된다.
조정수수료와 송달료는 보증금액에 따라 다른데 5천만원일 경우 8만원 가량이 든다.

⑤ 소송 및 경매: 이상의 법적인 수단을 이용하면 대개의 문제가 해결될 수 있지만 그래도 안되면 최후의 수단으로서 주인의 재산을 강제로 경매에 넘겨 보증금을 돌려받는 방법이 있다. 여기서 경매까지 가는 절차를 순서대로 알아보자.

1. 가압류: 먼저 주인의 부동산에 대해 법원에 가압류를 신청한다. 주인의 재산이면 꼭 임차부동산이 아니라도 된다. 단 임차주택에 설정된 저당권이나 가압류보다 앞서서 이사와 주민등록을 마친 대항력 있는 임차인이나, 확정일자를 갖춰 우선변제권이 있는 임차인은 경매배당에 참가할 수 있는 자격이 이미 갖춰져 있으므로 따로 가압류를 할 필요가 없다.

2. 임대보증금 반환 청구소송: 올해 임대차보호법이 개정돼 보증금 반환소송도 소액재판과 같이 신속히 처리되므로 예전의 절반 정도인 약 2,3달이면 1심 판결문을 받을 수 있다. 보증금 반환 소송은 꼭 변호사에게 의뢰할 필요는 없고 본인이 직접 변론하거나 직계가족 또는 형제가 본인을 대리해 변론할 수 있으므로 증빙서류를 갖추고 재판 때 계약기간이 끝났으니 보증금을 돌려받아야 한다는 입장을 설명할 수 있으면 된다. 소장양식은 법원에 비치돼 있다.

3. 경매: 소송에서 승소하거나 민사조정 기간이 지나도록 보증금을 못받으면 법원에 임차주택 또는 가압류한 주인의 재산을 경매 신청한다. 이때 임차주택에 계속 살면서 경매를 진행해도 되고, 이사가려면 임차권등기를 하고 가면 된다.
경매는 신청에서 배당까지 유찰횟수에 따라 보통 1년~1년반 정도의 기간을 예상하고 진행하는 것이 좋다.

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